Zasiedzenie jest jednym z wielu, aczkolwiek dosy\u0107 szczeg\u00f3lnym, sposobem nabycia rzeczy. Nie wymaga ono przy tym zap\u0142aty wynagrodzenia, jak ma to miejsce przy sprzeda\u017cy, jak r\u00f3wnie\u017c nast\u0119puje zazwyczaj bez wiedzy oraz wbrew woli dotychczasowego w\u0142a\u015bciciela. Wymaga jednocze\u015bnie wieloletniego posiadania zasiadywanej rzeczy i to posiadania cechuj\u0105cego si\u0119 szczeg\u00f3lnymi cechami. W drodze zasiedzenia mo\u017cliwe jest r\u00f3wnie\u017c nabycie s\u0142u\u017cebno\u015bci, czyli np. drogi koniecznej.<\/p>\n\n\n\n
Czy w\u0142a\u015bciciel mo\u017ce zasiedzie\u0107 nieruchomo\u015b\u0107?<\/h2>\n\n\n\n
Wydaje si\u0119 by\u0107 to oczywiste, ale zasiedzie\u0107 nieruchomo\u015bci nie mo\u017ce jej w\u0142a\u015bciciel za\u015b wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciel mo\u017ce zasiedzie\u0107 jedynie udzia\u0142 b\u0105d\u017a udzia\u0142y kt\u00f3rego\u015b ze wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli o ile posiada t\u0119 nieruchomo\u015b\u0107 w zakresie przekraczaj\u0105cym udzia\u0142 b\u0119d\u0105cy jego w\u0142asno\u015bci\u0105. Posiadanie to oczywi\u015bcie r\u00f3wnie\u017c musi by\u0107 samoistne.<\/p>\n\n\n\n<\/figure>\n\n\n\n
Posiadanie samoistne \u2013 co to takiego?<\/h2>\n\n\n\n
Ujmuj\u0105c t\u0119 kwesti\u0119 w najprostszy spos\u00f3b posiadaczem samoistnym jest ten, kto zachowuje si\u0119 jak w\u0142a\u015bciciel rzeczy.<\/p>\n\n\n\n
Bardziej szczeg\u00f3\u0142ow\u0105 definicj\u0119 przedstawi\u0142 S\u0105d Okr\u0119gowy w Kielcach w postanowieniu z dnia 28 listopada 2019 r. w sprawie o sygn. II Ca 1555\/18. W postanowieniu tym s\u0105d wskaza\u0142, i\u017c samoistne posiadanie polega na tym, \u017ce posiadacz rzeczy zachowuje si\u0119 tak, jakby przys\u0142ugiwa\u0142o mu prawo w\u0142asno\u015bci. Sam dysponuje posiadan\u0105 rzecz\u0105 i sam o niej decyduje. Posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzecz\u0105 faktycznie w\u0142ada z zamiarem w\u0142adania dla siebie. Wola w\u0142adania dla siebie nie mo\u017ce by\u0107 ukryta. Zamiar w\u0142adania dla siebie musi by\u0107 jednoznaczny i jawny dla otoczenia. Wola posiadacza w\u0142adania rzecz\u0105 dla siebie przejawia si\u0119 w czynno\u015bciach faktycznych wskazuj\u0105cych na samodzielny i niezale\u017cny od woli innej osoby stan w\u0142adztwa. Dyspozycje posiadacza powinny odpowiada\u0107 dyspozycjom w\u0142a\u015bciciela. Na korzy\u015b\u0107 posiadacza dzia\u0142a domniemanie posiadania samoistnego z art. 339 KC, zgodnie z kt\u00f3rym domniemywa si\u0119, \u017ce ten kto rzecz\u0105 faktycznie w\u0142ada, jest posiadaczem samoistnym. Warto\u015b\u0107 tego domniemania polega na tym, \u017ce posiadacz jest uwa\u017cany za posiadacza samoistnego do chwili obalenia domniemania przez tego, kto twierdzi, \u017ce domniemanie to jest w danym przypadku nieprawdziwe.<\/p>\n\n\n\n
Po jakim czasie nast\u0119puje nabycie w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci?<\/h2>\n\n\n\n
Przepisy kodeksu cywilnego przewiduj\u0105 dwa terminy, kt\u00f3rych up\u0142yw skutkuje nabyciem nieruchomo\u015bci w drodze zasiedzenia. W obydwu przypadkach warunkiem nast\u0105pienia tego skutku jest brak jakiejkolwiek przerwy w posiadaniu samoistnym, gdy\u017c w takim przypadku termin rozpoczyna sw\u00f3j bieg na nowo.<\/p>\n\n\n\n
W przypadku posiadania nieruchomo\u015bci w dobrej wierze nabycie w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci w drodze zasiedzenia nast\u0119puje po up\u0142ywie lat 20 za\u015b w przypadku posiadania jej w z\u0142ej wierze \u2013 30 lat.<\/strong><\/p>\n\n\n\nReal estate agent<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n
Czym jest posiadanie nieruchomo\u015bci w dobrej wierze<\/h2>\n\n\n\n
Przes\u0142anka dobrej wiary trafnie zosta\u0142a zdefiniowana w postanowieniu S\u0105du Najwy\u017cszego z dnia 23 marca 2016 r. w sprawie III CSK 126\/15. S\u0105d Najwy\u017cszy wskaza\u0142 w nim, i\u017c Dobra wiara zasiaduj\u0105cego posiadacza wyst\u0119puje w\u00f3wczas, gdy ingerowanie w cudz\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107 rozpocz\u0119\u0142o si\u0119 w okoliczno\u015bciach, kt\u00f3re usprawiedliwia\u0142y przekonanie posiadacza, \u017ce nie narusza cudzego prawa.<\/p>\n\n\n\n
W praktyce adwokata spotka\u0142em si\u0119 z dobr\u0105 wiar\u0105 w sytuacji, gdy nabywca nieruchomo\u015bci dokonuj\u0105c transakcji zosta\u0142 wprowadzony przez dotychczasowego w\u0142a\u015bciciela w jej granice oznaczone palikami geodezyjnymi. W wyniku dokonania ponownych pomiar\u00f3w okaza\u0142o si\u0119, i\u017c granica powinna przebiega\u0107 faktycznie w nieco innym miejscu ni\u017c to, kt\u00f3re wynika\u0142o z poprzedniego pomiaru. Skutkiem by\u0142o to, i\u017c ogrodzenie nabywcy nieruchomo\u015bci postawili nie\u015bwiadomie ok. 1,5 m dalej ni\u017c przebiega\u0142a granica. We wskazanych okoliczno\u015bciach nie by\u0142o jednak w\u0105tpliwo\u015bci, i\u017c by\u0142o to ca\u0142kowicie usprawiedliwione okoliczno\u015bciami. W konsekwencji uda\u0142o si\u0119 doprowadzi\u0107 do stwierdzenia nabycia przez nich tego kawa\u0142ka nieruchomo\u015bci w drodze zasiedzenia po up\u0142ywie 20 lat od chwili wej\u015bcia w jego posiadanie..<\/p>\n\n\n\n
Czym jest posiadanie nieruchomo\u015bci w z\u0142ej wierze<\/h2>\n\n\n\n
Definiuj\u0105c natomiast poj\u0119cie z\u0142ej wiary S\u0105d Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 24 stycznia 2017 r. w sprawie V ACa 313\/16 wskaza\u0142, i\u017c wi\u0105\u017ce si\u0119 ona z powzi\u0119ciem przez posiadacza informacji, kt\u00f3re, racjonalnie ocenione, powinny sk\u0142oni\u0107 go do refleksji, \u017ce jego posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym. Dobr\u0105 wiar\u0119 wy\u0142\u0105cza bowiem ujawnienie takich okoliczno\u015bci, kt\u00f3re u przeci\u0119tnego cz\u0142owieka powinny wzbudzi\u0107 powa\u017cne w\u0105tpliwo\u015bci, \u017ce nie przys\u0142uguje mu prawo do korzystania z rzeczy w dotychczasowym zakresie. O istnieniu dobrej wiary posiadacza nieruchomo\u015bci decyduje nadto chwila obj\u0119cia jej w posiadanie. P\u00f3\u017aniejsza zmiana \u015bwiadomo\u015bci posiadacza nie ma znaczenia, za\u015b z\u0142a wiara poprzednika obci\u0105\u017ca konto nast\u0119pcy i ten ostatni nie mo\u017ce zas\u0142ania\u0107 si\u0119 nieznajomo\u015bci\u0105 stanu, o kt\u00f3ry w sprawie chodzi.<\/p>\n\n\n\n
We wcze\u015bniejszych wyrokach S\u0105d Najwy\u017cszy stwierdzi\u0142, i\u017c do nabycia nieruchomo\u015bci w z\u0142ej wierze dochodzi r\u00f3wnie\u017c w sytuacji, gdy nie by\u0142a zachowana wymagana prawem forma aktu notarialnego. W takie sytuacji, nawet w przypadku pe\u0142nego rozliczenia pomi\u0119dzy sprzedawc\u0105 a kupuj\u0105cym nie zachodzi skutek nabycia nieruchomo\u015bci a kupuj\u0105cy staje si\u0119 co najwy\u017cej jej posiadaczem samoistnym. Je\u017celi brak mo\u017cliwo\u015bci potwierdzenia zawartej umowy we w\u0142a\u015bciwej formie pozostanie mu (lub jego nast\u0119pcom prawnym) zatem wyst\u0105pienie do s\u0105du z \u017c\u0105daniem stwierdzenia nabycia tej nieruchomo\u015bci w drodze zasiedzenia po trzydziestoletnim, nieprzerwanym okresie jej samoistnego posiadania.<\/p>\n\n\n\n<\/figure>\n\n\n\n
Ochrona ma\u0142oletniego<\/h2>\n\n\n\n
Nie w ka\u017cdym przypadku zasiedzenie nast\u0119puje z up\u0142ywem wskazanych powy\u017cej termin\u00f3w nawet w przypadku nieprzerwanego posiadania samoistnego. Je\u017celi bowiem w\u0142a\u015bciciel nieruchomo\u015bci, przeciwko kt\u00f3remu biegnie zasiedzenie, jest ma\u0142oletni, zasiedzenie nie mo\u017ce sko\u0144czy\u0107 si\u0119 wcze\u015bniej ni\u017c z up\u0142ywem dw\u00f3ch lat od uzyskania przez niego pe\u0142noletno\u015bci.<\/p>\n\n\n\n
Je\u017celi z powodu ma\u0142oletnio\u015bci jednego ze wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli nieruchomo\u015bci nast\u0105pi\u0142o zawieszenie biegu terminu zasiedzenia, to nie wywiera ono skutku w stosunku do pozosta\u0142ych pe\u0142noletnich wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli. To oznacza, \u017ce mo\u017cliwe jest zasiedzenie udzia\u0142u lub udzia\u0142\u00f3w nale\u017c\u0105cych do pe\u0142noletnich wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli, a wobec ma\u0142oletnich nast\u0105pi to zgodnie z up\u0142ywem okresu ochronnego. Przepisy odnosz\u0105ce si\u0119 do ma\u0142oletnich maj\u0105 na celu jedynie ich ochron\u0119, a poniewa\u017c ma\u0142oletni jest wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicielem ka\u017cdej niepodzielnej cz\u0105stki nieruchomo\u015bci, nie by\u0142oby mo\u017cliwe zasiedzenie ca\u0142ej nieruchomo\u015bci lub fizycznie wydzielonej cz\u0119\u015bci. Tote\u017c brak jest przeszk\u00f3d prawnych do zasiedzenia samego udzia\u0142u pe\u0142noletniego wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciela, gdy\u017c zasiedzenie takiego udzia\u0142u nie pozbawia ma\u0142oletniego prawa do przys\u0142uguj\u0105cego mu udzia\u0142u we wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci. Zgodnie zatem z art. 173 KC terminy zasiedzenia poszczeg\u00f3lnych udzia\u0142\u00f3w b\u0119d\u0105 r\u00f3\u017cne, mimo \u017ce posiadacz samoistny w\u0142ada ca\u0142\u0105 nieruchomo\u015bci\u0105. (tak S\u0105d Najwy\u017cszy w postanowieniu z dnia 7 lipca 2011 r. sygn. akt II CSK 644\/10)<\/p>\n\n\n\n
Doliczenie okresu posiadania poprzedniego posiadacza<\/h2>\n\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/www.kancelaria-krupinski.pl\/wp-content\/uploads\/2022\/02\/canva-MADQ5L5xI8c.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/www.kancelaria-krupinski.pl\/wp-content\/uploads\/2022\/02\/canva-MAEED_9s19s.jpg\")
![\"\"](\"https:\/\/www.kancelaria-krupinski.pl\/wp-content\/uploads\/2022\/02\/canva-MAEJj4oMbSM.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/www.kancelaria-krupinski.pl\/wp-content\/uploads\/2022\/02\/canva-MAEEDyRIvfA.jpg\")