Zasiedzenie jest jednym z wielu, aczkolwiek dosyć szczególnym, sposobem nabycia rzeczy. Nie wymaga ono przy tym zapłaty wynagrodzenia, jak ma to miejsce przy sprzedaży, jak również następuje zazwyczaj bez wiedzy oraz wbrew woli dotychczasowego właściciela. Wymaga jednocześnie wieloletniego posiadania zasiadywanej rzeczy i to posiadania cechującego się szczególnymi cechami. W drodze zasiedzenia możliwe jest również nabycie służebności, czyli np. drogi koniecznej.
Czy właściciel może zasiedzieć nieruchomość?
Wydaje się być to oczywiste, ale zasiedzieć nieruchomości nie może jej właściciel zaś współwłaściciel może zasiedzieć jedynie udział bądź udziały któregoś ze współwłaścicieli o ile posiada tę nieruchomość w zakresie przekraczającym udział będący jego własnością. Posiadanie to oczywiście również musi być samoistne.
Posiadanie samoistne – co to takiego?
Ujmując tę kwestię w najprostszy sposób posiadaczem samoistnym jest ten, kto zachowuje się jak właściciel rzeczy.
Bardziej szczegółową definicję przedstawił Sąd Okręgowy w Kielcach w postanowieniu z dnia 28 listopada 2019 r. w sprawie o sygn. II Ca 1555/18. W postanowieniu tym sąd wskazał, iż samoistne posiadanie polega na tym, że posiadacz rzeczy zachowuje się tak, jakby przysługiwało mu prawo własności. Sam dysponuje posiadaną rzeczą i sam o niej decyduje. Posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada z zamiarem władania dla siebie. Wola władania dla siebie nie może być ukryta. Zamiar władania dla siebie musi być jednoznaczny i jawny dla otoczenia. Wola posiadacza władania rzeczą dla siebie przejawia się w czynnościach faktycznych wskazujących na samodzielny i niezależny od woli innej osoby stan władztwa. Dyspozycje posiadacza powinny odpowiadać dyspozycjom właściciela. Na korzyść posiadacza działa domniemanie posiadania samoistnego z art. 339 KC, zgodnie z którym domniemywa się, że ten kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. Wartość tego domniemania polega na tym, że posiadacz jest uważany za posiadacza samoistnego do chwili obalenia domniemania przez tego, kto twierdzi, że domniemanie to jest w danym przypadku nieprawdziwe.
Po jakim czasie następuje nabycie własności nieruchomości?
Przepisy kodeksu cywilnego przewidują dwa terminy, których upływ skutkuje nabyciem nieruchomości w drodze zasiedzenia. W obydwu przypadkach warunkiem nastąpienia tego skutku jest brak jakiejkolwiek przerwy w posiadaniu samoistnym, gdyż w takim przypadku termin rozpoczyna swój bieg na nowo.
W przypadku posiadania nieruchomości w dobrej wierze nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia następuje po upływie lat 20 zaś w przypadku posiadania jej w złej wierze – 30 lat.
Czym jest posiadanie nieruchomości w dobrej wierze
Przesłanka dobrej wiary trafnie została zdefiniowana w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 23 marca 2016 r. w sprawie III CSK 126/15. Sąd Najwyższy wskazał w nim, iż Dobra wiara zasiadującego posiadacza występuje wówczas, gdy ingerowanie w cudzą własność rozpoczęło się w okolicznościach, które usprawiedliwiały przekonanie posiadacza, że nie narusza cudzego prawa.
W praktyce adwokata spotkałem się z dobrą wiarą w sytuacji, gdy nabywca nieruchomości dokonując transakcji został wprowadzony przez dotychczasowego właściciela w jej granice oznaczone palikami geodezyjnymi. W wyniku dokonania ponownych pomiarów okazało się, iż granica powinna przebiegać faktycznie w nieco innym miejscu niż to, które wynikało z poprzedniego pomiaru. Skutkiem było to, iż ogrodzenie nabywcy nieruchomości postawili nieświadomie ok. 1,5 m dalej niż przebiegała granica. We wskazanych okolicznościach nie było jednak wątpliwości, iż było to całkowicie usprawiedliwione okolicznościami. W konsekwencji udało się doprowadzić do stwierdzenia nabycia przez nich tego kawałka nieruchomości w drodze zasiedzenia po upływie 20 lat od chwili wejścia w jego posiadanie..
Czym jest posiadanie nieruchomości w złej wierze
Definiując natomiast pojęcie złej wiary Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 24 stycznia 2017 r. w sprawie V ACa 313/16 wskazał, iż wiąże się ona z powzięciem przez posiadacza informacji, które, racjonalnie ocenione, powinny skłonić go do refleksji, że jego posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym. Dobrą wiarę wyłącza bowiem ujawnienie takich okoliczności, które u przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości, że nie przysługuje mu prawo do korzystania z rzeczy w dotychczasowym zakresie. O istnieniu dobrej wiary posiadacza nieruchomości decyduje nadto chwila objęcia jej w posiadanie. Późniejsza zmiana świadomości posiadacza nie ma znaczenia, zaś zła wiara poprzednika obciąża konto następcy i ten ostatni nie może zasłaniać się nieznajomością stanu, o który w sprawie chodzi.
We wcześniejszych wyrokach Sąd Najwyższy stwierdził, iż do nabycia nieruchomości w złej wierze dochodzi również w sytuacji, gdy nie była zachowana wymagana prawem forma aktu notarialnego. W takie sytuacji, nawet w przypadku pełnego rozliczenia pomiędzy sprzedawcą a kupującym nie zachodzi skutek nabycia nieruchomości a kupujący staje się co najwyżej jej posiadaczem samoistnym. Jeżeli brak możliwości potwierdzenia zawartej umowy we właściwej formie pozostanie mu (lub jego następcom prawnym) zatem wystąpienie do sądu z żądaniem stwierdzenia nabycia tej nieruchomości w drodze zasiedzenia po trzydziestoletnim, nieprzerwanym okresie jej samoistnego posiadania.
Ochrona małoletniego
Nie w każdym przypadku zasiedzenie następuje z upływem wskazanych powyżej terminów nawet w przypadku nieprzerwanego posiadania samoistnego. Jeżeli bowiem właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania przez niego pełnoletności.
Jeżeli z powodu małoletniości jednego ze współwłaścicieli nieruchomości nastąpiło zawieszenie biegu terminu zasiedzenia, to nie wywiera ono skutku w stosunku do pozostałych pełnoletnich współwłaścicieli. To oznacza, że możliwe jest zasiedzenie udziału lub udziałów należących do pełnoletnich współwłaścicieli, a wobec małoletnich nastąpi to zgodnie z upływem okresu ochronnego. Przepisy odnoszące się do małoletnich mają na celu jedynie ich ochronę, a ponieważ małoletni jest współwłaścicielem każdej niepodzielnej cząstki nieruchomości, nie byłoby możliwe zasiedzenie całej nieruchomości lub fizycznie wydzielonej części. Toteż brak jest przeszkód prawnych do zasiedzenia samego udziału pełnoletniego współwłaściciela, gdyż zasiedzenie takiego udziału nie pozbawia małoletniego prawa do przysługującego mu udziału we współwłasności. Zgodnie zatem z art. 173 KC terminy zasiedzenia poszczególnych udziałów będą różne, mimo że posiadacz samoistny włada całą nieruchomością. (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 7 lipca 2011 r. sygn. akt II CSK 644/10)
Doliczenie okresu posiadania poprzedniego posiadacza
Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
Powyższe dotyczy również sytuacji, gdy kolejny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego.
Kontakt
Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani problematyką poruszoną w powyższym wpisie, w szczególności jesteście stroną sprawy o zasiedzenie lub chcielibyście uzyskać poradę w zakresie spełnienia jego przesłanek i złożeniem wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie zapraszam do kontaktu z Kancelarią Adwokacką adwokata Marcina Krupińskiego w Łodzi przy ul. Piotrkowskiej 211 lub na konsultację on-line po wcześniejszym ustaleniu terminu pod nr tel. +48 605-930-513.
adwokat Marcin Krupiński
25 luty 2022 r.
